洪住建提〔2024〕22号

王永芹代表：

您提出的《关于加强我市小区物业管理的建议》收悉，现答复如下：

建议一：进一步强化物业服务行业监管。

2018年，国家取消物业服务企业资质管理。目前营业执照的经营范围含有“物业管理”事项的企业，就可以公平参与物业服务项目投标，不再有资质方面的限制，激发了物业服务市场活力。为规范物业服务市场秩序，构建全市物业服务行业诚信体系，促进行业健康有序发展，我局研究制定了《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》，建立了“住建部门行业管理、街道社区日常管理、相关部门联合监管”机制，定期对物业服务企业实行量化评分、综合评价、按分授星，实行“红黑名单”制度，推进守信激励、失信惩戒、优胜劣汰的差异化管理措施，为业主选聘物业服务企业、物业服务招标、政府采购物业服务提供参考依据。该《暂行办法》自2021年6月1日实施以来，2022年和2023年我市分别开展了第一次、第二次物业服务企业信息评价工作，公布在市住建局网站http://zjj.nc.gov.cn/。

根据《南昌市物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。当前，建设单位在新建商品房销售前，均需在县区住建部门监督指导下开展前期物业管理招投标，并取得前期物业管理招投标备案后，才能办理销售，因此，我市新建商品住房前期物业都是经过招投标的，目前尚未发现由建设单位指定前期物业服务企业的问题。

建议二：加强日常监管。

我局作为物业管理主管部门，将一如既往依法加强对物业服务企业监督管理。一方面，为加强物业小区的日常监管，按照《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》要求，我局每年公布4次物业服务项目日常服务管理评价情况，推进了属地街道对辖区物业管理日常监管的进程，强化了社区与物业服务企业的关联度，内容涉及业主反映强烈的绿化管理、环境卫生、小区容貌、设施设备维护、秩序安全管理等服务事项。一方面，为规范物业服务企业的服务行为，从源头减少因物业服务不公开不透明引发矛盾纠纷，提升业主对物业服务管理的认知度和满意度。2023年，我局印发《南昌市加强物业小区公开服务情况、公开费用收支监督检查工作方案》，市县区住建部门完成了1069个物业小区按要求公布物业服务情况检查督查，得到业主广泛欢迎，我局将加强调研，形成管理长效。相关做法在住房城乡建设部官网以办好群众身边“关键小事”宣传。

建议三：进一步规范物业服务收费机制。

您的建议符合广大业主的呼声,也是相关部门努力的方向。正在修订的《江西省物业管理条例》对规范物业服务收费、加强收费监管等进行了重点修改，并明确了部门职责。2024年3月，省发改委、省住房城乡建设厅印发《关于加强住宅物业服务市场价格监测信息发布工作的通知》，明确各地政府价格主管部门价格监测机构通过适当渠道定期发布经当地政府价格主管部门审核同意的物业服务市场价格信息。我局将指导市物业管理协会加强协同配合。

建议四：对开发商的监管往后延伸。

对开发商的监管在质保期满后往后延伸五年，该建议不符合当前法律法规。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

对于质保期内建设工程，开发企业应按法定保修要求履行职责，对于质保期满后的建设工程根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

建议五：对房屋维修资金的使用加以推动。

近年来，为更好满足业主维修资金使用需求，我局坚持多措并举，强化服务。一是打通“应急通道”，制定实施了《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则》，明确对电梯、二次供水和排水系统、消防系统、外墙脱落剥落等严重危及房屋使用安全的情形，经鉴定核实后可以不经业主表决程序使用维修资金进行应急维修。二是深化“简政放权”，自2019年3月起将维修资金使用审核权下放各区住建部门，减少审核环节，既方便了维修资金申请使用，也有利于有效发挥属地管理优势。三是推进“网上办理”，依托信息系统，推动维修资金使用申请、投票表决等业务线上办理，特别是实现了商品房维修资金使用网上表决的全覆盖，有效提高了表决效率的同时避免了业主签名真实准确性的争议。另外，为加强和规范维修资金使用管理，提高使用审核效率，我们还制定出台了《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》，对维修资金使用申请、审核、划转等流程进行全面细化，明确了审核时限要求，并制定了配套的申请审核流程图和材料清单。

目前，我市外墙脱落使用审批维修资金难问题，主要症结在于业主表决环节，由于外墙脱落维修工程造价预算较大、业主分摊金额较多，加之开发商遗留问题引起业主关于房屋质量的质疑等，实践中便有部分业主反对使用维修资金，使得业主表决程序难以通过。同时，关于社区应在维修资金使用工作中承担管理职责的建议，我们颇为认同并正积极推动社区参与和发挥作用，尤其是对未成立业主委员会（或者物业管理委员会）的小区，由社区居委会代行业主委员会职责，委托物业服务企业或协助相关业主提出申请，切实保障业主合法权益。下一步，我们将继续优化完善维修资金申请使用流程，指导各区维修资金管理部门将街道、社区等部门统筹纳入维修资金使用审核事项中来，形成齐抓共管的工作合力。

建议六：雨污排水改造工程善后问题。

关于雨污排水改造工程善后问题，我局将督促小区物业服务企业按照《南昌市物业管理条例》《物业服务合同》等规定约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，涉及因小区雨污排水改造工程开挖而破坏小区绿化、道路及相关场地等，施工单位拒绝恢复原状问题，应及时向雨污管网设施建设与维护监管部门反馈，并督促施工单位解决。

南昌市住房和城乡建设局

2024年3月21日