洪住建提〔2024〕24号

曾伏良代表：

您提出的《关于适时修订完善物业管理条例的建议》收悉，现答复如下：

建议一：加强建设单位监管。

住宅工程涉及千家万户，住宅工程质量的好坏直接关系到广大人民群众的切身利益。一直以来，我局高度重视住宅工程质量监管，聚焦住宅工程结构安全、住宅户内装修质量和使用功能，制定了表格化、清单式的监督抽查要点推行要点式监督抽查方法，针对群众反映强烈的开裂渗漏等住宅工程易发多发问题开展了专项治理，督促住宅工程有关参建单位切实落实质量主体责任，力求持续提升住宅工程总体水平。根据《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市工程建设项目竣工联合验收管理办法的通知》（洪府厅发〔2019〕48号）及相关补充规定，我市范围内市属权限审批的新建、改建、扩建的房屋建筑和市政基础设施工程实行竣工联合验收，联合验收事项包括建设工程竣工规划条件核实（含建筑工程、市政设施配套和公共服务设施配套）、工程建设项目消防竣工验收或备案抽查、就地（易地）修建防空地下室竣工验收、建设工程档案验收、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，参与联合验收的部门包括市自然资源规划、住建、人防、城建档案管理等部门。文件要求供水、供电、燃气、热力、排水、通讯等专业服务企业在工程施工阶段完成相关设施，工程竣工验收后直接办理接入事宜。另外，《江西省物业管理条例》已明确了建设单位办理物业交付、物业服务企业承接物业以及建设单位落实保修责任的相关要求，建设单位、物业服务企业应按规定进行物业的交付和查验，依法落实（或协助联系建设单位落实）保修责任。

建议二：强化物业公司监管。

2018年国家取消物业服务企业资质管理以及物业从业人员资格管理后，对企业的事前监管手段相对弱化，随着时代发展，社会管理更加精细化、标准化、法制化，尤其是《民法典》颁布实施后，地方物业管理条例修订势在必行。如监管部门的职责需要厘清、业主自治意识需要强化、企业服务水平需要提升、物业承接查验需要规范等，国家、省里物业管理条例都正在修订中，待出台并实施运行一段时间后，我局将结合实施和我市实际，牵头对我市物业管理条例进行修订。

当前，为规范物业服务市场秩序，构建全市物业服务行业诚信体系，促进行业健康有序发展，我局研究制定了《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》，建立了“住建部门行业管理、街道社区日常管理、相关部门联合监管”机制，定期对物业服务企业实行量化评分、综合评价、按分授星，实行“红黑名单”制度，推进守信激励、失信惩戒、优胜劣汰的差异化管理措施，为业主选聘物业服务企业、物业服务招标、政府采购物业服务提供参考依据。该《暂行办法》自2021年6月1日实施以来，2022年和2023年我市分别开展了第一次、第二次物业服务企业信息评价工作，公布在市住建局网站http://zjj.nc.gov.cn/。这也是修改《条例》时需要新增加的内容。

根据《南昌市物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。当前，建设单位在新建商品房销售前，均需在县区住建部门监督指导下开展前期物业管理招投标，并取得前期物业管理招投标备案后，才能办理销售，因此，我市新建商品住房前期物业都是经过招投标的，目前尚未发现由建设单位指定前期物业服务企业的问题。

建议三：健全业主自治机制。

您的这个建议是当前物业管理活动中的关键问题，也是物业管理条例修订的重点问题。因为，业主是物业服务合同的甲方，是物业管理工作的主要当事人，业主自治能力的强弱，决定选聘的物业服务企业的质量好坏，决定签订的物业服务合同的质量好坏，决定物业服务管理的质量好坏。2022年，省住建厅会同我局开展了业主委员会成立和运行调研工作，当年底印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》，我局在转发省厅规则的同时，印发《南昌市物业管理委员会组建程序（试行）》，对暂时不具备成立业主委员会条件的，推动组建物业管理委员会，完善业主自治制度，增强业主自治能力建设。下一步，我局将建议上级物业管理条例修订时，在基层党建引领社区物业治理、明确业主委员会法律主体地位及部门职责等方面加强规定。一是建议通过物业管理立法，赋予乡镇（街道）对业主委员会监督的责权，并赋予业主委员会及成员民事主体资格，形成完备的监管体系；二是建议通过物业管理立法，赋予民政部门对群众自治组织的指导管理责权。三是建议通过物业管理立法，明确业主委员会成员的工作报酬及资金来源，并实行年度审计，努力实现责、权、利统一。

南昌市住房和城乡建设局

2024年3月25日