洪住建提〔2024〕25号

程绮南代表：

您提出的《关于加强物业管理的建议》收悉，现答复如下：

建议一：完善物业管理法律法规

2018年国家取消物业服务企业资质管理以及物业从业人员资格管理后，对企业的事前监管手段相对弱化，随着时代发展，社会管理更加精细化、标准化、法制化，尤其是《民法典》颁布实施后，地方物业管理条例修订势在必行。如监管部门的职责需要厘清、业主自治意识需要强化、企业服务水平需要提升、物业承接查验需要规范等，国家、省里物业管理条例都正在修订中，待出台并实施运行一段时间后，我局将结合实施和我市实际，牵头对我市物业管理条例进行修订。

建议二：引导物业公司提高服务质量

您的这个建议是当前反映最多的问题，也是我局最为关注的问题，为此，我局近几年加大引导和管理力度。一是发挥“典型示范”作用提高物业管理品质。建立了“红色物业”创建标准，在每个县区创建1-２个党建引领好、阵地建设好、物业服务好、矛盾纠纷少、业主满意度高的“红色物业，美好家园”示范项目，两年全市创建“红色物业、美好家园”示范试点项目47个，以点带面、以评促建、全面推进，促进物业服务水平有效提升。二是紧盯“物业管理甲方”推进成立业主委员会。针对小区成立业主委员会难等问题，我市在搭建推广业主表决电子平台、提高表决效率的基础上，结合省住建厅新印发的《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》，印发《南昌市物业管理委员会组建程序（试行）》,推进了业主委员会或物业管理委员会组建工作，不断提高业主自治建设水平。三是用好“关键措施”强化监管加强物业企业监管。2018年国家取消物业服务企业资质管理后，我市系全省较早出台物业服务企业信用监管政策的城市，也是全省第一个公布物业服务企业信用评价结果的设区市。公布了2021年度和2022年度物业服务企业信用信息评价结果，推动形成优胜劣汰的市场环境。四是聚焦“关键小事”对物业服务“双公开”进行督查。为从源头解决因服务信息不对称、收费不公开、服务工作不透明，而引发矛盾纠纷问题，2023年我市住建部门对1069个住宅物业小区的物业服务和费用收支“双公开”工作开展督查。该做法在住房城乡建设部官网上以“办好群众身边的‘关键小事’”为题宣传。五是推进“党建联建”化解矛盾纠纷。坚持以基层组织为基础，构建共商共议、联动联调、速裁速审的矛盾化解体系，提升社区治理效能。县区成立物业行业纠纷人民调解委员会，建立物业管理“联席会议”制度，协调公安、城管、市监、消防、司法等单位解决物业管理重大矛盾纠纷，做到“小事不出社区、大事不出街道”。六是抓住“关键少数”对物业经理进行培训。小区管理水平高不高，主要看物业经理素质高不高。我局每年对住宅物业小区物业经理至少组织一次教育培训，提高其政策法规水平和管理能力素质。

建议三：引入第三方评估

为规范物业服务市场秩序，构建全市物业服务行业诚信体系，促进行业健康有序发展，我局研究制定了《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》，建立了“住建部门行业管理、街道社区日常管理、相关部门联合监管”机制，定期对物业服务企业实行量化评分、综合评价、按分授星，实行“红黑名单”制度，推进守信激励、失信惩戒、优胜劣汰的差异化管理措施，为业主选聘物业服务企业、物业服务招标、政府采购物业服务提供参考依据。该《暂行办法》自2021年6月1日实施以来，2022年和2023年我市分别开展了第一次、第二次物业服务企业信息评价工作，公布在市住建局网站http://zjj.nc.gov.cn/。这也是修改《条例》时需要新增加的内容。

南昌市住房和城乡建设局

2024年3月25日