洪住建提〔2024〕60号

杨雨晨代表：

您提出的《安置房物业管理存在问题及建议》收悉，现答复如下：

建议一：加强物业投入与管理。

您的这个建议是大家所关注的，也是我们努力的方向。根据《南昌市物业管理条例》规定，物业服务管理属市场化行为，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行服务管理和交费、监管等。因此，我局作为物业管理主管部门从培训、监管方面加大力度。一是抓住“关键少数”对物业经理进行培训。小区管理水平高不高，主要看物业经理素质高不高。我局每年对住宅物业小区物业经理至少组织一次教育培训，提高其政策法规水平和管理能力素质。二是用好“关键措施”加强物业企业监管。2018年国家取消物业服务企业资质管理后，我市系全省较早出台物业服务企业信用监管政策的城市，也是全省第一个公布物业服务企业信用评价结果的设区市。公布了2021年度和2022年度物业服务企业信用信息评价结果，推动形成优胜劣汰的市场环境。三是聚焦“关键小事”对物业服务“双公开”进行督查。为从源头解决因服务信息不对称、收费不公开、服务工作不透明，而引发矛盾纠纷问题，2023年我市住建部门对1069个住宅物业小区的物业服务和费用收支“双公开”工作开展督查。该做法在住房城乡建设部官网上以“办好群众身边的‘关键小事’”为题宣传。2024年，我局将进一步加大督查力度，建章立制，形成管理长效。

建议二：引入第三方机构参与管理的答复。

这个建议正符合当前推进的基层党建引领基层治理工作。2022年，省、市成立城市基层党建引领基层治理工作领导小组，市委组织部等部门印发《关于深化城市基层党建引领基层治理的工作方案》，基层党建引领社区物业治理是其中重要内容之一，进一步明确了基层党组织对业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业党组织的领导，进一步推进“街道吹哨、部门报到”工作机制，由街道党（工）委统一协调，相关部门联动执法，协调物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。

建议三：积极推动居民参与

您的这个建议是当前物业管理活动中的关键问题，因为业主是物业服务合同的甲方，是物业管理工作的主要当事人，业主自治能力的强弱，决定选聘的物业服务企业的质量好坏，决定签订的物业服务合同的质量好坏，决定物业服务管理的质量好坏。2022年，省住建厅会同我局开展了业主委员会成立和运行调研工作，当年底印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》，我局在转发省厅规则的同时，印发《南昌市物业管理委员会组建程序（试行）》，对暂时不具备成立业主委员会条件的，推动组建物业管理委员会，完善业主自治制度，增强业主自治能力建设。

补充建议：推动安置房维修资金缴存，利于今后安置房维修养护

您的这个建议符合房屋安全使用管理要求，但由于安置房的产权较为复杂，现有法律法规仅有国有土地上商品房小区住房维修资金管理规定。近几年，我局对安置房小区物业管理情况开展了调研，查找了影响物业管理的问题“部分小区交付仅四、五年，陆续出现电梯不能正常运行、地下管道塌陷堵塞、房屋外墙脱落等问题，由于工程质量问题在质保期内没有得到及时整改，且没有足够的维修资金（农房拆迁安置房没有进行产权登记，因而没有交存住宅专项维修资金；城镇房拆迁安置房住宅专项维修资金从2019年3月按照新规定才开始交存，资金量相比商品房小区很少）。这些问题，极易转嫁为物业管理矛盾纠纷，影响后续长效物业管养工作”并提出了相关意见建议“对在建的安置房小区项目，应重新审视规划方案，尽量优化；加大建设成本投入，提高建设标准和质量水平，并依托不动产登记手段依法依规交存专项维修资金，利于持久物业管养工作。”同时，市住建综合服务中心住房资金归集科在加强调研，借鉴兄弟省市经验做法，提出针对性解决办法。

下一步，我局将针对物业服务管理发展实际，加强调查研究，建立健全物业服务行业监管措施，促进我市物业服务水平整体提升。

南昌市住房和城乡建设局

2024年4月11日