洪住建提〔2024〕55号

梁淑怡委员：

您提出的《关于规范老旧小区物业管理，构建居民自治体系的建议》收悉，现答复如下：

建议一：结合老旧小区改造，加快基础设施更新步伐。

您的这个建议。将由牵头我市老旧小区改造的市城管执法部门答复。

建议二：强化自治组织建设，提高小区自我管理能力。

您的这个建议是当前社会关注度比较高的问题。在老旧小区的管理中更要发动居民自治的力量，因为业主是物业服务合同的甲方，是物业管理工作的主要当事人，业主自治能力的强弱，决定选聘的物业服务企业的质量好坏，决定签订的物业服务合同的质量好坏，决定物业服务管理的质量好坏。2022年，省住建厅会同我局开展了业主委员会成立和运行调研工作，当年底印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》，我局在转发省厅规则的同时，印发《南昌市物业管理委员会组建程序（试行）》，对暂时不具备成立业主委员会条件的，推动组建物业管理委员会，完善业主自治制度，增强业主自治能力建设。下一步，我局将指导基层党组织加强业主自治的组织建设，提高业主自我管理能力。

建议三：坚持市场化管理为导向，加强物业服务行业监管。

您的这条建议非常中肯，物业管理属市场化行为，物业服务企业监管是当前物业管理的重点工作。我局作为物业管理主管部门从培训、监管方面加大力度。一是抓住“关键少数”对物业经理进行培训。小区管理水平高不高，主要看物业经理素质高不高。我局每年对住宅物业小区物业经理至少组织一次教育培训，提高其政策法规水平和管理能力素质。二是用好“关键措施”加强物业企业监管。2018年国家取消物业服务企业资质管理后，我市系全省较早出台物业服务企业信用监管政策的城市，也是全省第一个公布物业服务企业信用评价结果的设区市。公布了2021年度和2022年度物业服务企业信用信息评价结果，推动形成优胜劣汰的市场环境。三是聚焦“关键小事”对物业服务“双公开”进行督查。为从源头解决因服务信息不对称、收费不公开、服务工作不透明，而引发矛盾纠纷问题，2023年我市住建部门对1069个住宅物业小区的物业服务和费用收支“双公开”工作开展督查。该做法在住房城乡建设部官网上以“办好群众身边的‘关键小事’”为题宣传。2024年，我局将进一步加大督查力度，建章立制，形成管理长效。

建议四：探索“大物管”模式，链接大型物业服务企业。

近年来，我市按照上级部署要求，开展了老旧小区改造、一老一少服务体系建设、完整居住社区建设等工作，逐步对未配建养老、托育、物业用房等公共设施进行了完善和改造。下一步，我局将积极配合支持民政部门探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业服务企业开展社区食堂、居家养老和托育等形式多样的服务，延伸服务，做大做强社区物业服务。

下一步，我局将针对物业服务管理发展实际，加强调查研究，建立健全物业服务行业监管措施，促进我市物业服务水平整体提升。

2024年4月10日