洪住建提〔2024〕59号

陈小莉代表：

您提出的《关于解决物业矛盾纠纷治理的建议》收悉，现答复如下：

建议一：加强对相关职能部门的监督与考核。

您提出的这项建议涉及相关职能部门履职考核，不在我局职能范围内。

建议二：对物业服务企业的执业加大规范。

您的这项建议正是我局努力在做的。2018年国家取消物业服务企业资质管理后，我局监管手段削弱、力不从心，物业服务企业数量剧增、服务总体水平明显下降、矛盾纠纷激增。为加大物业服务企业规范和监管力度，我局积极探索并加强管理。一是抓住“关键少数”对物业经理进行培训。小区管理水平高不高，主要看物业经理素质高不高。我局每年对住宅物业小区物业经理至少组织一次教育培训，提高其政策法规水平和管理能力素质。二是用好“关键措施”加强物业企业监管。2021年我局制定了《南昌市物业服务企业信用信息管理暂行办法》，建立了“住建部门行业管理、街道社区日常管理、相关部门联合监管”机制，办法中业主对物业服务企业评价和满意度的分值占总分40%（正在修订的办法将占比提高到70%）。目前，我市已公布2021年度和2022年度物业服务企业信用信息评价结果，建立“红黑名单”分级分类管理制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。我市系全省较早出台物业服务企业信用监管政策的城市，也是全省第一个公布物业服务企业信用评价结果的设区市。三是聚焦“关键小事”对物业服务“双公开”进行督查。为从源头解决因服务信息不对称、工作不透明、收费不公开，而引发矛盾纠纷问题，2023年我市住建部门对1069个住宅物业小区的物业服务和费用收支“双公开”工作开展督查，对拒不整改的物业服务企业记录不良行为扣分。该做法在住房城乡建设部官网上以“办好群众身边的‘关键小事’”为题宣传。2024年，我局将进一步加大督查力度，建章立制，形成管理长效。

建议三：“网格法官”规范物业服务标准和权利边界。

您的这项建议很符合当前物业服务实际需要，因为社区各界对物业管理相关法律法规和政策文件不理解甚至是不知晓，是造成矛盾纠纷的根本原因。一方面，我局每年会派员到街道社区、业委会、物业服务企业开展《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法规的宣传普及，进行物业实务宣讲培训，并积极转发“中物知乎”“法眼物业”等公众号的典型案例，以案释法，引导基层工作人员、业主群众和物业服务人员认清物业服务的内容、标准以及权利和义务边界，提高大家政策法规水平和业务能力素质。另一方面，我市坚持以基层组织为基础，构建共商共议、联动联调、速裁速审的矛盾化解体系，提升社区治理效能。县区成立物业行业纠纷人民调解委员会，建立物业管理“联席会议”制度，协调公安、城管、市监、消防、司法等单位解决物业管理重大矛盾纠纷，并发挥民情恳谈会、民情理事会等基层自治组织作用，培育了“民情家访”“幸福圆桌会”“民情连心桥”“红谷连心会”“善治小区”等10余个县区级议事协商品牌，做到“小事不出社区、大事不出街道”。下步，我局将指导街道加强调解物业管理中的纠纷、协调物业管理与社区管理的关系，为住宅物业小区业主提供安全、舒适、温馨的生活环境。

建议四：对房屋维修资金的使用加以推动。

为加强和规范维修资金使用管理，提高维修资金使用审核效率，我局于2023年1月制定实施了《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》，《细则》第二条提出“未成立业主委员会且未聘请物业服务企业的可以由社区居民委员会或者物业管理委员会临时代行业主委员会职责，协助相关业主提出申请，并履行维修资金使用程序”。实践中，对于未成立业主大会和选举业主委员会的小区，一般都由社区居民委员会或物业管理委员会临时代行业主委员会职责，委托物业服务企业或协助相关业主申请使用维修资金。同时，高新区住建部门制定的《南昌高新区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》（洪高新管城建字〔2023〕69号）亦明确，未成立业委会或物管会的小区，由镇（处）代行职责，指导社区组织启动维修程序。下一步，我们将积极吸取您提出的建议，依规完善维修资金使用流程，进一步提升维修资金使用效率，发挥好维修资金的保障作用。

建议五：对开发商的监管往后延伸。

开发商的遗留问题是当前物业矛盾的主要来源之一，您提出对开发商的监管在质保期满后往后延伸五年，实行“业主吹哨、开发商报道”的机制，不符合当前法律法规。根据《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

对于质保期内建设工程，开发企业应按法定保修要求履行职责，对于质保期满后的建设工程根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第二百八十三条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

下一步，我局将针对物业服务领域的矛盾纠纷，加强调查研究，建立健全物业服务企业监管措施；同时，依法依规明确各相关部门在物业管理活动中的职责，推动形成齐抓共管合力，提高广大业主的获得感、幸福感、安全感。

南昌市住房和城乡建设局

2024年4月11日