洪住建字[2022]190号
各县区(管委会)住房和城乡建设主管部门、局属相关单位、各房地产开发企业、各商业银行:
经市政府同意,为落实《住房城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房[2022]16号)和《江西省住房和城乡建设厅 中国人民银行南昌中心支行 中国银行保险监督管理委员会江西监管局转发<住房城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见>通知》(赣建房[2022]1号)文件,进一步加强和规范新建商品房预售资金监管,保障房地产项目竣工交付,维护购房人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,结合我市实际,现就有关事宜通知如下:
一、招标确定监管银行
监管机构应当通过公开招标方式,综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素,确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行),与其签订《预售资金监管账户管理协议》,由其配合监管机构开展新建商品房预售资金监管业务。
招标确定的监管银行数量原则上不少于辖区内商业银行总数的二分之一,每3年招标确定一次。监管银行应设立专门服务团队,保障预售资金缴存、支付途径通畅。监管机构以每年为周期组织考核评价,淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行,并按相关程序相应增加监管银行。
二、调整监管额度标准
监管账户内的新建商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指监管账户预售资金余额可足额、动态覆盖项目竣工交付所需要的工程建设资金,用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款;非重点监管资金是指重点监管资金以外,由开发企业自由使用的资金。
重点监管资金按商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。工程单位综合造价标准:毛坯房按3000元/M2、全装修房按4000元/M2。
三、明确预售资金监管期限
自取得《商品房预售许可证》开始,至预售项目所有楼栋完成房屋所有权首次登记并达到预购人可单方办理房屋转移登记条件。
四、规范预售资金入账行为
预购人应将支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款等购房款直接存入拟购商品房楼盘所属监管账户。预购人以按揭贷款(包括公积金贷款)方式购买商品房的,其按揭贷款在扣除保证金后由放贷银行在3个工作日内直接转至监管账户。房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为预购人换领购房票据。
五、按工程进度拨付资金
开发企业可按照以下项目工程进度节点申请重点监管资金比例下调,重点监管资金转为非重点监管资金后方可申请使用。单体工程用款计划按照主体结构过半、主体结构封顶、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点拨付:
1、主体结构过半前,监管账户内的预售资金不得低于重点监管额度的60%(全装修的不低于70%);
2、主体结构封顶前,监管账户内的预售资金不得低于重点监管额度的50%(全装修的不低于60%);
3、竣工验收备案前,监管账户内的预售资金不得低于重点监管额度的25%(全装修的不低于20%);
4、首次登记完成后,重点监管资金比例降为0%。
监管机构依据相关职能部门出具的工程形象进度证明材料,受理开发企业重点监管资金降比申请以及资金使用申请,并在3个工作日完成审批。监管项目所有单体重点监管资金比例降至零,开发企业可申请解除项目资金监管,监管机构应在3个工作日内办结。审批工作实行“全程网办”。监管银行应当在收到监管机构拨付指令后1个工作日内完成资金拨付,如发现房地产开发企业存在将拨付资金挪用到开发项目建设以外用途问题的,应当立即停止拨付,并告知监管机构。
六、强化监督管理
开发企业有以下行为之一的,由监管机构责令限期整改,并可暂停其监管资金使用和重点监管资金比例下调申请以及新建商品房合同网签、备案;逾期不改的,由监管机构暂停受理开发企业新增开发项目及楼栋预售资金监管和网签备案业务,并计入房地产开发企业项目信用档案。
1、未按规定要求和时限将开发项目所有预售资金存入监管账户的。
2、未按规定使用新建商品房预售资金的。
3、以收取其他款项为名变相逃避新建商品房预售资金监管的。
4、存在房地产涉稳防范风险的其他情形。
监管银行未按规定或协议约定及时入账、拨付监管资金的,或擅自挪用监管资金的,监管机构可取消与该监管银行的合作关系,并报人行南昌中心支行、江西省银保监局依法作出处理。
按揭放款银行未按规定将资金直接转至监管账户的,监管机构可取消与该商业银行的合作,并报人行南昌中心支行、江西省银保监局依法作出处理。
自本通知印发之日30日起,市本级房地产开发项目新办预售许可证的楼栋按本通知执行,此前已实施预售资金监管的楼栋仍按原规定执行。南昌县、新建区、进贤县、安义县新建商品房预售资金监管可参照本通知执行。
南昌市住房和城乡建设局
2022年9月30日
