为稳步推进我市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《江西省征收土地管理办法》等法律、法规,我部门草拟了《南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见(征求意见稿)》,依据相关规定,现向社会公开征求意见。公示期间,公众可将书面意见通过传真、电子邮件等方式向我部门反映,表达对《南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见(征求意见稿)》的意见和建议。公示截止时间为2023年1月15日。
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附件:《南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见(征求意见稿)》
南昌市住房和城乡建设局
2022年12月31日
南昌市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置指导意见
(征求意见稿)
根据《中华人民共和国土地管理法》、《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《江西省征收土地管理办法》等法律、法规的有关规定,为有效利用现有土地资源,稳步推进我市集体土地上房屋征收与补偿安置工作,结合我市实际,特制定本指导意见。
一、指导意见适用范围
本市四个中心城区(东湖、西湖、青云谱、青山湖区)行政区域范围内,征收集体土地上房屋补偿安置项目适用本指导意见。
二、安置补偿基本原则
为保障被征收人的基本居住条件,原则上应当选择一套房屋进行实物安置,他处有住房的也可以选择货币补偿;被征收房屋户建筑面积350平方米(含)以内的其他部分,可选择实物安置或货币补偿;户建筑面积350平方米以上部分,进行货币补偿。
三、人口核定有关规定
(一)人口核定
辖区政府应当以公安机关登记的户籍信息为依据,严格核定户籍在册人口。被征收人及其直系亲属,户籍在2014年4月1日(如成建制改为非农业人口的,按实际成建制改为非农业人口时间为准,下同)当日是被征收房屋所在行政村的农业户籍,在发布集体土地征收预公告时户籍仍在被征收房屋所在行政村的,方可核定为户籍在册人口进行安置。发布集体土地征收预公告前,与本村村民达到法定结婚年龄登记结婚的配偶及其子女户口暂未迁入本村,未在发布集体土地征收预公告之日起一个月内迁入户口的,视为放弃补偿安置资格。
(二)人口计算
空挂户、搭挂户不计算在内;2014年4月1日前为本村户籍的现役军人、大中专院校在校学生和正在监狱服刑人员,户籍已注销或户籍迁往所在学校、监狱所在地且未再进行户口迁移的,可计算为农业在册户籍人口。
发布集体土地征收预公告后,同一户内仅允许直系亲属依法依规办理分户,但未达到法定结婚年龄、或离婚分户的仍按原户数认定。辖区政府应当依法严格把关,并承担主体责任。分户管理及认定实施细则另行制定。
根据《中华人民共和国土地管理法》规定,每户村民只能拥有一处宅基地,在本市四个中心城区(东湖、西湖、青云谱、青山湖区)范围内集体土地上房屋征收补偿时已计算被征收人口的,不得在他处集体土地上房屋征收补偿时重复计算被征收人口数,辖区政府应当严格把关。
四、认定公示操作办法
(一)认定方式
辖区政府应当根据相关规定制定认定操作细则,组织相关单位组成认定小组对被征收房屋面积、房屋性质、户籍在册人口、住房困难户以及祖屋等情况进行认定,认定小组所有人员对认定结果签字并承担相应责任,辖区政府应当按规定对认定结果进行审查存档。
(二)张榜公示
辖区政府负责组织所涉及的村镇对已核实的被征收房屋面积、房屋性质、户籍在册人口、住房困难户以及祖屋等情况在村镇的公示栏或征收改造现场进行公示,公示时间不少于10个工作日,村镇应在公示期满后保留音像资料存档。
五、安置补偿有关标准
被征收人可按规定选择实物安置、货币补偿或实物安置与货币补偿相结合的安置补偿方式,具体标准如下:
(一)被征收房屋户建筑面积350平方米(含)以内部分的安置补偿
被征收房屋(砖木以上结构可实物安置)户建筑面积350平方米(含)以内部分,原则上选择一套房屋进行实物安置,在我市城区范围内有住房的,也可以按基准价 (土地价加建安成本价,下同)进行货币补偿;户建筑面积350平方米(含)以内的其他部分,被征收人可以选择实物安置、或按基准价进行货币补偿,可自行选择安置补偿比例。
选择货币补偿部分,按时完成搬迁交房的,另外增加10%的补助和10%的奖励,具体补助和奖励的办法和计发标准由辖区政府在补偿方案中明确。
(二)被征收房屋户建筑面积350平方米以上部分的补偿
被征收房屋(砖木以上结构)户建筑面积350平方米以上部分,按被征收房屋建安成本价进行货币补偿。
(三)被征收房屋认定为祖屋的安置补偿
1、继承人(或受遗赠人)户籍不是本村户籍在册人口的,不论人数多少,均按1户计算。所有继承人(或受遗赠人)所继承(或受遗赠)份额部分的被征收房屋应合并计算后,按如下原则进行安置补偿:
(1)被征收房屋(砖木以上结构可实物安置)户建筑面积350平方米(含)以内部分,原则上选择一套房屋进行实物安置,在我市城区范围内有住房的,也可以按基准价进行货币补偿;户建筑面积350平方米(含)以内的其他部分,按基准价进行货币补偿。
(2)被征收房屋(砖木以上结构)户建筑面积350平方米以上部分,按被征收房屋建安成本价进行货币补偿。
2、继承人(或遗受赠人)户籍是本村户籍在册人口的,继承人(或受遗赠人)所继承(或受遗赠)份额部分的被征收房屋,应与本人的被征收房屋合并计算后,按《指导意见》第五点第(一)、(二)款的规定进行安置补偿。
(四)其它建筑物的补偿
简易、棚架(含钢棚)等结构,不予实物安置,均按房屋重置价进行货币补偿。钢结构等新型材料建设的建筑物由辖区政府按有关规定进行认定并确定补偿价格,无法认定相应结构的可委托有资质的评估机构进行评估并确定补偿价格。发布集体土地征收预公告后,新建、改建、扩建房屋或其他建筑物,不予补偿。经辖区政府认定为违法建筑的,不予补偿。
六、涉及相关结算规定
(一)安置补偿结算规定
选择实物安置房屋应当严格按照“就近靠档”的原则进行安置。因房屋户型设计等原因,造成安置房屋建筑面积超过(或不足)被征收房屋建筑面积的,按以下规定进行结算:
1、被征收人(按户籍在册每户计算)是本村在册户籍且被征收房屋系其唯一一处住房,被征收房屋人均建筑面积不足30平方米的,可以按安置房建安成本价购足至人均安置建筑面积30平方米,就近靠档后人均安置建筑面积超出30平方米的按安置房建设成本价结算。
2、被征收房屋户建筑面积350平方米(含)以内部分选择实物安置的,按如下方式计算结构、面积差价:
(1)等面积部分计算结构差价,被征收房屋与安置房屋的结构差价按框架、砖混、砖木每级50元/平方米计算;
(2)安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分,5平方米(含)以内部分按安置房建安成本价结算,5平方米以上部分按安置房建设成本价结算;
(3)安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积部分,按《指导意见》第五点第(一)款的规定进行货币补偿。
3、安置房出资单位应在安置房小区竣工验收备案前,委托评估机构按要求进行安置房建设成本及建安成本价格评估。属地政府农房征收部门在办理回迁入住手续时,应同步做好安置房结算工作,结算款项收齐后上缴至安置房出资单位指定的帐户。
(二)临时安置补偿规定
1、期房实物安置临时安置补偿费标准:经辖区政府按人口核定有关规定组织认定后,按照每人每月300元的标准计发,每户每月不足1000元的按1000元计算,以完成搬迁交房之日起计发。
2、期房实物安置临时安置过渡期限的规定:对选择实物安置的临时安置过渡期限,多层建筑安置小区不超过24个月,高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月,起始时间以征收补偿协议约定时间为准,逾期未安置的,临时安置补助费在原标准的基础上增加50%。
3、货币补偿或现房实物安置临时安置补偿费标准:被征收人选择货币补偿或现房实物安置的,按照每人每月300元的标准(每户每月不足1000元的按1000元计算),一次性发放6个月的临时安置补助费。
(三)搬迁补助规定
搬迁补助只进行一次性发放。被征收房屋(砖木以上结构可实物安置)总建筑面积100平方米以内的按1000元进行补助;总建筑面积超过100平方米的,在1000元的基础上另加超出建筑面积部分每平方米5元。
(四)货币补偿奖励规定
为鼓励被征收人选择货币补偿,在规定期限内完成搬迁的,户建筑面积350平方米(含)以内部分选择货币补偿的,另给予6个月临时安置补偿奖励,临时安置补偿奖励标准按被征收人选择货币补偿建筑面积每月每平方米8元计发。
(五)提前搬迁奖励规定
为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁,给予相应的提前搬迁奖励,奖励期限一般为60天,按户籍在册每户每提前一天奖励200元,辖区政府可根据项目情况设定计奖时间和标准,奖励标准最高不得超过12000元。计奖时段、奖金比例设定及具体办法由辖区在房屋征收补偿方案中明确。
(六)其他相关补偿规定
1、水井、坟墓迁移、围墙、室外水泥地面、简易棚、厕所、牛栏、猪栏、被征收人种植的果树林木、鱼塘等,按辖区政府制定的标准进行补偿。
2、未建成房屋的基础以地基结构性质,均按已建结构重置价的60%给予补偿。
3、装修补偿:由房屋征收当事人协商确定补偿标准,对协商结果签字并承担相应责任;协商不成的按规定委托有资质的房地产估价机构评估,并保留音像资料及评估清单。辖区政府应结合本区实际,另行制定协商确定装修补偿标准的操作规定。
4、有线电视迁移按每户120元补偿(凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理)。
5、宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿(凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理)。
6、分体壁挂式空调迁移费每套300元,分体立式空调迁移费每套500元。
7、电、燃热水器迁移费每套100元,太阳能热水器迁移费每套400元。
七、鼓励选择房票安置
房票是房屋安置补偿金额货币量化后,房屋征收部门出具给被征收人重新购置房屋的资金结算凭证。被征收人选择房票安置的,被征收人(配偶、法定直系亲属)在规定时限、区域内购买新建商品房,按房票票面金额实际使用部分给予一定金额的购房补助。具体办法另行制定。
八、集体房屋安置补偿的其他规定
(一)村集体房屋的安置补偿
村集体产业用房、村集体企业房屋(砖木以上结构),在安置小区内公建部分按“拆一还一”原则进行实物安置或按建安成本价进行货币补偿;简易、棚架(含钢棚)等结构,不予实物安置,均按重置价进行货币补偿;经辖区政府认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。
(二)村集体企业相关事项的补偿
1、高度超过4米的村集体企业房屋以高度系数结合重置价格给予补偿。高度4米以上(含)、5米以下计高度系数1.25,房屋高度每增加1米,增加系数0.25,以此类推,高度系数最大为2。
2、村集体企业用地范围内“三通一平”及设备基础等投入和实际工程量由项目责任单位、镇、村委会等共同确认,由征地部门委托中介机构按相关规定确定造价。
3、停产停业的补偿,按照工商营业执照登记的实际从业人数,给予每人6个月一次性最低工资标准补偿。最低工资标准以南昌市相关规定为准。
4、小型设备和其它货物的搬迁,按照被征收房屋建筑面积每平方米5元的标准给予搬迁补助。企业库存货物、大型设备、原材料搬迁补偿费用可由征收单位和被征收单位协商或由征地部门委托有资质的房地产(资产)价格评估机构进行评估确定。
九、其他有关事项的规定
(一)土地价按住宅用途国有建设用地基准楼面地价(容积率2.3)的70%计算,由市自然资源和规划局按规定适时调整;建安成本价、房屋重置价由市住房和城乡建设局按规定适时调整,并报市政府统一公布施行。
(二)各中心城区作为“拆违控违”责任主体,应加强日常巡查,做到“控增量、减存量”,坚决杜绝突击抢建、违章搭建等现象发生。
(三)本指导意见自2023年 月 日起施行。本指导意见施行前已实施、且已完成集体土地上房屋征收与补偿安置的项目,仍按原规定执行。本指导意见施行前已实施但尚未完成集体土地上房屋征收与补偿安置的项目,经各中心城区党委、政府研究后也可按本指导意见的相关规定执行。
(四)其他县、区(开发区、湾里管理局)结合实际,经辖区党委、政府研究后可参照执行,也可按辖区现有规定执行。
