洪住建字〔2026〕5号
各区（开发区）住房和城乡建设部门：
为进一步规范我市城区住宅专项维修资金使用和管理，推动建立事前事中事后全过程监督机制，提高维修资金使用效益，保障业主合法权益，根据《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《南昌市住宅专项维修资金管理若干规定》《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》等有关规定，结合工作实际，现就有关事项通知如下：
一、规范维修资金使用申请程序
（一）明确使用申请主体。使用维修资金应由业主委员会（以下简称业委会）或受其委托的物业服务企业提出申请；未成立业委会的，可在街道办事处（乡镇人民政府）（以下简称街道（镇））指导和监督下，由物业管理委员会（以下简称物管会）或所在社区居（村）民委员会（以下简称社区（村））组织申请。其中，紧急情形下需立即使用维修资金的，应由业主大会或业委会提出申请，并向所在社区（村）“两委”书面报告；未成立业委会的，可由街道（镇）组织申请或在街道（镇）指导和监督下，由物管会或所在社区（村）代行申请。
（二）加大使用公示力度。建立维修资金使用“线下+线上”双公示机制。完善线下公示方式，将公示材料张贴在相关楼栋主要出入口明显位置和物业服务事项公示栏，有条件的应张贴在公共监控覆盖区域。创新线上公示方式，通过业主（楼栋）微信群、网站等渠道同步公示维修资金使用项目信息，探索实行维修资金使用项目“赋码公示”，方便业主实时掌握并监督使用项目进展情况。应急使用项目应尽量通过发送短信、微信等方式进行“点对点”公告，引导业主参与监督。
（三）完善使用表决方式。全面推行维修资金使用电子表决工作，积极引导业主通过市住建局微信公众号便民服务平台和支付宝“赣服通”平台进行投票表决，最大程度方便业主作出决策。鼓励住宅小区建立维修资金年度使用计划，对符合维修资金列支范围且可预见维修项目提前拟定使用计划和使用方案，经业主大会依法表决通过后，业委会（物管会）或所在社区（村），或受其委托的物业服务企业可直接申请使用维修资金，提高维修资金使用效率。
二、加强维修工程预结算编制管理
（四）严格工程预算审核。除有明确规定或特定标准的维修项目外，申请人应公开征集施工（设计）方案，在充分征求相关业主意见后确定施工（设计）方案，及时组织编制《工程预算书》。
一般使用项目预算资金5万元（含）以上的，申请人应委托造价咨询机构对《工程预算书》进行审核，出具并提供造价审核成果文件及电子数据。应急使用项目均应进行预算审核，鼓励申请人选用我市城区维修资金专户银行提供的公益性造价咨询服务。在选聘施工单位前，申请人已委托造价咨询机构进行预算编制（预算咨询），并根据造价咨询机构出具的《预算咨询建议书》实施维修的，可不进行预算审核。
屋面、墙面类维修项目进行预算编制或预算审核时，应参考市住建部门发布的《南昌市屋面、外墙面维修工程造价指南（试行）》。
（五）强化工程决算审核。维修项目工程验收合格后，施工单位应及时完成工程决（结）算资料整理汇编，并配合编制《工程决（结）算书》。业委会（物管会）或所在社区（村），或受其委托的造价咨询机构应对《工程决（结）算书》进行审核，出具审核证明。未进行预算审核或业委会（物管会）、所在社区（村）缺乏工程决（结）算审核能力的，鼓励委托造价咨询机构进行决（结）算审核。应急使用项目原则上由公益性造价咨询机构进行决（结）算审核。
维修项目工程决（结）算费用原则上不得超过工程预算金额。确因实际需要调增工程预算的，决（结）算费用超过预算金额5%以内的，由区住建部门组织复核确认；超出预算金额5%（含）以上、10%（不含）以下的，由市、区住建部门联合组织复核确认；决（结）算费用超出预算金额10%（含）以上的，应组织分摊范围业主表决确认，超出部分须按规定重新申请。
（六）调整资金拨付比例。除业主大会决议或管理规约明确外，维修项目申请审核通过后可待工程竣工验收合格且经工程决（结）算公示后，一并申请办理资金拨付手续。
维修项目工程预算金额5万元（含）以上的，也可申请分批拨付资金。其中，首期款原则上不得超过工程预算金额的30%，进度款应匹配工程进度，原则上不超过两次，具体的拨付节点和拨付条件应在施工合同中明确约定；工程竣工验收合格且经工程决（结）算公示前，累计申请拨付金额不超过工程预算金额的60%。
三、做好维修项目实施过程管理
（七）规范施工单位选聘。申请人应通过公开、对比、择优的方式选聘具有相应资质的施工单位，鼓励申请人采取公开招标方式选聘具有相应资质的施工单位。
工程预算资金50万元以下的维修项目，申请人可采取询价、竞争性谈判等公开比选方式确定施工单位。公开比选时，申请人应公开征集3家及以上的施工单位方案和报价，组织相关业主代表和业委会（物管会）或所在社区（村）等参与各方召开联席会议，择优确定施工单位，并形成会议纪要。鼓励申请人通过江西省政府采购电子卖场等公开平台择优确定施工单位。
工程预算资金50万元以上（含）的维修项目，申请人可采取公开招标或业主表决方式确定施工单位，其中，动用公有住房、保障性住房维修资金的，区（开发区）住建部门应引导申请人采取公开招标方式确定施工单位。采取公开招标方式的，项目意向信息和成交信息应在“中国招标投标公共服务平台”等公开平台进行公告，鼓励申请人委托公益性造价咨询机构中具有招标代理资质的机构进行公开招标。采取业主表决方式的，原则上参照维修资金使用项目表决模式由分摊列支范围的业主对候选施工单位（3家及以上）进行票决，按照“得票率高的中选、得票率相同的抽签”的方式确定施工单位。
应急使用项目可简化施工单位选聘程序，但应采取“控预算、竞服务”方式公开择优确定施工单位。
申请人应与选聘的施工单位签订书面施工合同（协议），合同（协议）应明确施工工期、主材设备（包括品牌、型号、数量等）、施工标准、工程质量等内容，应明确相关保修期和保修责任，且约定的保修期不得低于国家规定的有关工程施工质量保修年限。施工合同（协议）应根据实际，依法约定履约担保或质量保证金相关条款。
（八）注重施工质量安全。维修项目实施过程中，申请人应加强施工质量安全监督。鼓励成立业主监督小组，组织具有维修项目相关领域工作经验、属于维修项目直接受益或明显受益范围和“两代表一委员”“五老”群体（老干部、老战士、老专家、老教师、老模范）等业主代表参与监督。
工程预算50万元（含）以上的，鼓励申请人聘请具有相应资质的工程监理机构实施监理。工程预算100万元（含）以上的，鼓励申请人聘请具有相应资质的工程设计、监理等机构实施设计和监理。申请人和监理机构对发现的主材设备、施工工艺、质量控制等不符合施工（设计）要求、施工技术标准和合同约定的，应及时督促整改并复核。探索建立现场签证制度，由申请人组织施工单位、业主代表以及相关单位，对维修项目涉及的主材设备、施工工序、隐蔽工程等关键内容进行现场核实确认，做好签证资料存档。
加强施工安全管理，限额以上房建类维修工程应依规向项目属地住建部门申请办理施工许可证和质安监手续，属地住建部门予以支持并纳入监管；限额以下或不符合办理施工许可证条件的维修工程，应依规纳入属地街道备案监管。涉及电梯、消防设施设备维修、更新和改造的，申请人应依规主动向属地市场监管部门、消防救援部门申请报备管理和技术指导。
（九）加强竣工验收管理。工程竣工后，业委会（物管会）和社区（村）应组织相关业主、物业服务企业、施工单位等对工程质量进行验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人员的50%。参与验收的业主优先从维修项目直接受益或明显受益业主中选择，并做纸质签名和电子实名双重确认。验收人员应认真履行验收职责，全面审阅工程资料、查验工程质量，共同形成验收意见（结论）。聘请了监理机构的，监理机构应参加现场验收，并出具意见。
工程预算金额30万元（含）以上的，业委会（物管会）和社区（村）应主动邀请街道（镇）见证验收工作；工程预算金额50万元（含）以上的，业委会（物管会）和社区（村）应主动邀请街道（镇）、属地住建部门或市场监管部门、消防救援部门等行业主管部门见证验收工作。如有必要，业委会（物管会）和社区（村）可聘请第三方专业机构进行检测、鉴定或评估。
（十）引入专业工程服务。维修资金使用项目申请人可委托第三方中介机构提供招标代理、造价咨询、监理、检测、设计等服务的，产生的合理费用可从相关维修资金中列支。
除选择公益性造价咨询服务机构外，申请人原则上应通过江西省网上中介服务超市等公开平台，采取比选、竞价、随机抽选等方式选取中介机构。申请人应与选取的中介机构签订服务协议（合同），明确服务内容、服务标准以及责任义务等事项。参与维修项目服务的中介机构应具备执业资格或相应资质等级，配备相应执业能力的专业技术和管理人员，提供规范服务和完整资料，并配合住建部门进行必要的分析论证。施工单位自行聘请或存在关联的招标代理、工程造价审核、监理等中介机构不得参与其承接的维修项目监督服务。
鼓励区（县）住建部门公开招选一批专业强、信誉好、业绩优的相关中介机构为辖区维修项目提供优质高效服务。
四、提高维修项目监督工作水平
（十一）加强日常监督检查。市、区住建部门应会同市场监管、消防救援等部门加强维修资金使用项目的监督检查，压实申请人主体责任，落实行业管理责任，发挥业主监督和政府监督协同作用。区住建部门应联合属地街道（镇）以及相关行业主管部门对辖区维修项目开展全覆盖监督检查，并配合市住建部门开展监督抽查，重点在维修项目余（尾）款拨款前检查其是否存在虚报冒领维修资金等违规行为，检查项目比例不少于30%。市住建部门对工程预算100万元（含）以上的一般使用项目、50万元（含）以上的应急使用项目，按照不少于10%的比例抽选项目，通过程序复核与实地检查相结合的方式开展年度监督检查。
市、区住建部门对监督检查发现的问题应及时通报反馈，并视情采取暂停项目实施、暂停资金划转、进行风险警示、记录信用信息等处理措施；涉嫌违纪违法的，将问题线索移交纪检监察部门或相关部门依法处理。
（十二）运用科技赋能监督。充分运用信息技术，创新维修资金使用项目监督方式，进一步改进优化维修资金信息管理系统功能，推动维修资金使用审核监督工作走向标准化、智能化。拓展完善维修资金“赣服通”平台服务，丰富电子投票、信息公示等功能，探索开发维修资金使用项目信息公示小程序，让业主“码上监督”，全力保障业主的知情权、监督权。结合发布的屋面、外墙面维修工程综合参考单价，探索建立屋面、外墙面维修项目造价预警机制，对造价异常的维修项目及时预警、及时分析，不断提升监督效率。
（十三）畅通投诉举报渠道。畅通维修资金使用的业主意见反映和投诉举报渠道，在维修项目公示中增加监督投诉方式。对业主群众等提供的维修项目问题线索及相关证据，维修资金管理部门应依法依规调查处理，及时向投诉举报人反馈；对涉及管理机构及其工作人员的问题，业主群众等可依规向其上级主管部门或纪检监察部门举报。加强维修资金使用参与各方的廉洁教育，堵住管理漏洞，规范权力运行，严肃查处公职人员违纪违法行为，营造规范高效、健康有序的行业环境。
即日起新发起的维修资金使用项目适用本通知。
各区（开发区）住建部门可根据实际研究细化相关监督管理措施。南昌县、进贤县、安义县、新建区、湾里管理局住建部门可参照执行。
南昌市住房和城乡建设局
2026年1月26日
